如今回过头来,观望北京930新政后的这二三十天里,很多人做出了新选择。而这个选择,大到足以改变他们的生活。
文|易方兴 邬宇琛
编辑|楚明
「天助我也」
10月4日凌晨4点40分,30岁的李海杰提着两个包走出北京站时,天还是黑的。其他人都是从北京回老家过国庆,他反向操作,从老家山东一路连夜坐火车来北京。他到得太早,最早的一班地铁都还没发车。出站后,他骑上一辆共享单车,直奔9公里外的目的地。
他要去看房。
一切始于9月30日的晚上。那会儿他已经回到了山东老家,接下来是7天的假期。当晚9点,他正刷着手机,一条新闻弹出来——北京出台了930楼市新政。
靴子终于落地。这次国庆节前发布的新政,涉及调整限购、降低首付比例、取消普宅与非普宅标准、调整存量房贷利率等8条内容。至此,全国4个一线城市,均已推出了大力度的楼市新政。
这新闻在他心里打了个霹雳,「天助我也」。他北漂刚满3年,总在考虑房子的事,这政策简直像为他定制的——非京籍3年连续社保即可在五环内购房,且首套首付比例从20%降到15%……
他睡不着了。当晚11点,他发微信跟中介做了简单的沟通,决定早点买票回北京。那天他直到凌晨2点都没睡,「一直在网上看房子」,第二天早上醒了又接着看。「这种长假,有时间去连续地看房,然后做对比,是很难得的一个事。我提前几天回去,可能就能多看几套房子。」
他青睐的购房地点是北京朝阳区十里堡。那里靠近北京东四环,离国贸约4公里,离北京站约9公里。由于新老房子都有,房价差距也悬殊,低的老小区每平方米4万多,贵的新小区每平方米能上9万。他一路向东,骑往太阳升起的方向。经过国贸标志性的央视大楼时,他停下来拍了两张晨光极好的照片。在北京工作的这三年,他上班无数次地经过这里,但都是通过地铁,这还是第一次来到地面上。
他的心中被希望充满,甚至都顾不上吃早饭。
不过,面对930新政,也不是所有买房人都像李海杰这么激动。9月30日晚,在北京朝阳区的徐欣然也收到了新闻推送。她当时正在租的房子里刷牙。她立即转发给了自己的朋友,朋友去年刚在北京买了房,想买房的她经常跟朋友讨论。
「你全猜对了。」徐欣然对朋友说。就在白天,两人还对北京接下来的房地产政策有过预测。只有一条朋友没猜到——首付降到了15%,这恰恰是徐欣然所期待的。
刷完牙后,她跟老公讲起这事。不过,她老公是个颇为冷静的人,没有表达什么态度,拿着手机仔细阅读完,表示这的确是一个积极的政策,「但我老公也觉得,对于我们家来说好像影响不大,我们在北京早已满5年,凑一凑20%的首付也能出。」
但无论如何,徐欣然也承认,自己还是被新政「刺激了一下」。
不过,就算930新政的刺激力度再大,首付再低,归根结底还是得手上有钱。对这一点苏默感触颇深。她北漂8年,对「在北京拥有一套自己的房子」这件事,一直没抱什么期待,最大的原因就是没什么钱。「感觉这个事情离自己很远。你要问我想不想要,那肯定是想要的,但是我没有为这个事儿做出什么实质性的改变,可能只是想着说,慢慢来,看过几年是不是好一点。」
不过,就在9月份,丈夫拿到的公司股票终于能兑现了,两人突然有了50万元左右的额外收入。「这时才有了一个实感,我盘一盘手里的钱,感觉可以做决策了。」然后,正赶上930新政出台,首付进一步降低,她决定出手了。
金九银十历来是楼市成交的旺季,但在过去的几年里,旺季也不那么旺了。如今新政落地,久旱的大地似乎正迎来一波降雨。从网签数据来看,10月份以来(截至23日),北京市二手住宅网签量为10812套,与去年同期相比增长59.8%,北京链家数据也显示,10月份二手住房签约量(截至23日)与9月同期相比增长近一倍,是这几年同期的最高值。
对于身处其中的人来说,无论是激情还是冷静,是未雨绸缪还是恰好逢时,930新政似乎都某种程度上滋润了人们干涸的渴望。
然而这只是个开始。毕竟,买房这件事不仅连接着人们的向往,也连接着人们的焦虑。
「够」
你这辈子有没有为买房拼过命?
在这个国庆节,李海杰肯定有过。为了买房,他从10月4日早晨4点40分,到晚上6点,这长约11个小时的时间里,一口饭没吃,不是在看房,就是在去看房的路上。骑车到十里堡的时候,中介都还没上班,他想找个肯德基坐一坐休息,结果肯德基也没开门,最后他找了个酒店大厅坐着等中介来。
「几乎整整看了一天,从国贸周边,然后看到了金台路、十里堡、东三环、东四环,最后还看到了南三环。」他说。
李海杰如此拼命看房是有原因的。
在买房这件事上,人们常喜欢用「够」这个动词,这相当真实。它展现出一个人努力垫着脚、伸长手去够到某个东西的姿态。最关键的问题出在钱上。李海杰出身于山东农村,父母在买房这件事上帮不上什么忙,加上他还单身,买房只能靠他自己奋斗。
毕业后,李海杰在北京待了两年。那还是2016年前后,北京房价迎来一轮极速上涨,他当时觉得买房没希望,又回到了山东。结果回到山东之后,收入断崖下降,住在月租180块的一个三角形的房间里,「连头都抬不起来」。这令他非常沮丧,「我连自己都养不起,怎么养媳妇?」所以,接下来他又返回北京,这又是3年。3年下来,李海杰攒下了30万元。
这次出发来北京前,因为买房这事,他跟家人有过分歧。「我们家是农村的,家人从来也没出来过,他们对这个概念没那么深,觉得还是不要去折腾了。而且他们觉得我年纪也不小了,这个房子真是要是再降价,赔了也没法整。」
相比在北京买房,家人明显更在乎结婚,对他说:「你还想奋斗多少年,还不如干脆找个媳妇回来结婚就行了。」但他不甘心。「飘了这么多年,想给自己一个小小的交代。」另一个原因是这几年北京房价下降,「加上本身租房就要付一大笔资金,换成还房贷其实也差不多」。
抱着这样的愿望,就在新政出台前两天,他看过一次房子。他计算过,按照当时20%的首付比例,他只能「够得上」总价150万元的房子。按照这个价格,加上他又想买在国贸附近,所以能看的房子极为有限。
他记得自己去看的一套地下室,交通挺方便,离五号线蒲黄榆地铁站只有一百米,但小区非常老,房子有一半在地下,实际使用面积一共十七八平方米。「你进楼首先就是得往下走,进入地下一样的感觉。」这套房子有窗户,但只有顶上的一半玻璃能看到外面,大约50公分。屋里白天必须开灯。看完房,他出门得往上走,才能回到地面上。
在这之前,他尽管有了一定的心理准备,但还是有些无法接受。
对他来说,930新政带来了些许转机。这之后,首付比例从20%降到了15%,也就是说,能够「够得上」的房子总价变成了200万元。
不要小看这50万元,在北京,这就相当于是地下和地上的分界线。他能看的房子数量增加不少。10月4日这一天,他没吃饭,一口气看了二十多套房,看的都是地上的房子。
不过这些房子也各有各的尴尬。有的是一层,有蚊虫老鼠;有的是顶层,爬楼梯上去挺累,可能还漏水;户型上,有的是全北向的窗户,全年看不到阳光;还有的是边角房,房子是一个三角形。这些房子也都不大。
其中,有一套房子他印象很深刻。房子在4楼,极其老旧,是上个世纪五六十年代建的。也是在那个房子里,他第一次在北京见到了纯水泥砌成的厨房灶台,打开门一股霉味。「厕所里边乌漆麻黑,连个窗户都没有。」
但他买房意已决,他没有放弃,继续寻找房子。
像这样,某种意义上北京930新政释放的信号,整体提升了人们对房子的选择空间。
比起李海杰这样的单身人士,夫妻两人的看房预算会相对更高一些,但住的人多了,对于房子的要求也会更高,所以挑选起来也同样费劲。去年的时候,徐欣然跟老公也看的是200万元以下的房子,「看的户型都不太好」,所以她也没真正下定买房的决心。
近一年来,她也发现能够得上的房子变多了,内心也活跃起来。就按照目前她所租的小区来说,「去年的时候我们看这个房子,除非是顶层的,它是没有低于三百万的。但今年看的话,它就都是两百多万了。」
在这背后,是房价整体依然呈下降趋势的大背景。10月18日,国家统计局发布9月份商品住宅销售价格变动情况,显示70个大中城市,无论是新房还是二手房,价格均环比下降。尤其是一线城市,房价降幅又扩大了。
但与此同时,房地产市场预期正在改善。国家统计局在9月下旬开展的70城房价问卷调查显示,预期未来半年新房和二手房价格保持稳定或上涨的受访人员,占比分别为58.3%和45.4%,对比之前提高了不少。
这意味着,房价似乎已经到了筑底时刻。
在这样的背景下,对于预算更高一些的人来说,伴随着首付降低和房价下降,他们的提升更是「板块级」的。
在北京待了多年,如今在大厂工作的孙若雨,对于北京房地产区块有自己的偏好,对她来说,望京板块是整个朝阳区非常宜居的地方。但这些年里,她从没考虑过在望京买房,因为在她印象里,望京房价动不动就上千万,够不到,也买不起,「跟我好像没什么关系」。所以她一直是某种安于现状的状态。
结果有一天,「我在刷手机的时候,看到望京的房子降了非常多,可能有一套100平左右的房子,地理位置非常好,大概才600万。」
孙若雨当时的心情是——「原来我买得起望京的房。」
阳光与风的价格
北京930新政之后的这三十天,政策是连续且强力的。不光包括新政本身的8条,还包括后续的一系列提出「促进房地产止跌回稳」的会议,以及LPR再降0.25%——这已经是今年三次下降中幅度最大的一次。
而伴随着一些人买房信心的回升,人们心中的渴望也在增长。而在所有关于房子的渴望中,对阳光与风的需求最为典型。
「大城市的阳光都标好了价格」,这并非一句玩笑话。对此,北漂6年的苏墨感受尤其深刻。新政后,她看房时尤其关注阳光。
「我曾为阳光付出了不菲的代价。」刚毕业那会儿,她在北京租的第一个房子,就是一个朝南的小卧室,房间只有大约十个平米,但有一扇阳光能照进来的窗户。那时她工资税前只有7000块,但这个房子每个月就要2500块租金。有时候,不得不靠爸爸打些钱来支援她。而在北京6年,她一共搬家了4次,每次都为租房和搬家这件事很头疼,「在北京你好像永远租不到最满意的房子」,这也成为她想买房的一个理由。
人们对未来生活的期待里,常常会折射出从前的影子。苏墨小时候家里开了间粮油店,一家人挤在楼上的一间小房间里,塞进了两张床,中间拉了一个帘子。别说采光了,就连隐私也无法保证。但到了中学时,家里条件好了一些,在当地买下了一套三居室的商品房,苏墨在那时第一次拥有了自己的房间。
她的书桌前,是一扇一米二的大窗户,她很喜欢阳光照在书桌上的感觉。新家在一楼,窗子外,爸爸种了一些葡萄。每到夏天,葡萄藤就会爬到她的窗前。这是她很美好的回忆。
在过去房价高时,许多人可能觉得能有个房子就不错了。而在新政后,随着首付比例和利率的降低,阳光和风也被列入了考虑范围。
10月17号这一天,深秋的北京阳光很好,天空很蓝。看房时的苏默,突然就被一套房子吸引了——这是一套大两居的房子,114平方米,两个卧室外加客厅,三面大落地窗,全部朝南,窗外是一片阳光下的绿树,「非常直观地感受到阳光对我的冲击」。加上上午看的一些房子里比较冷,她站在这个房子里,觉得非常暖和,「幸福感一下子就出来了」。
除了阳光,苏默在意的地方还有风,「之前租的房子里没有一个卫生间是有窗户的」。而最通风的房子,往往得南北通透,风能穿堂而过。这就要说起她所错过的一套房子。当时,她站在那套房子里,将所有的窗户都打开,她感受着风吹过身体的感觉,是另一种幸福感。不过,这套房子房东报价740万元,有些超出了她的预算。结果第二天,这个房子就被人买走了。
所以她感受着930新政后的刺激,心中有了一种下手要趁早的感觉。那一天,她看完房后回到自己的出租屋里,「突然觉得我们这个屋子实在是太冷了」。
「为了阳光和风,我愿意多花40万。」苏默说。
这也使得看房的过程,成为一个预算不知不觉不断提升的过程。发现望京的房子600万元也能买的孙若雨,在看房的过程中,随着位置、阳光、楼龄、南北通透等需求的加入,预算慢慢增加到了800万元。
她发现,人们的需求正在变化,如今所有买房人几乎都在追求保值性。她当年买第一套房子的时候是在顺义,当时每平方米2万5左右,而且选择还不少。「结果我们在二选一中,做了一个保值差的选择,当时要是买另一套,现在房子涨幅可能还要多100万。」她也像很多人一样,在这几年的房价下跌中遭受了损失,自己的房子从最高的300万元左右,跌到了不到200万元。
所以这一次,她宁愿为了保值多花一些钱。「比如说楼龄最重要,老房子后面你再卖的时候就流动性很差了。其次地铁、区位、户型,比如现在买三居是更好的,跟几年前流行的开间和一居不一样。现在已经变了。」
「但结果总是不太满意。」受益于首付降低,她尽管达到了800万元左右的预算,但还是没找到理想的房子。她陷入到两套房子的纠结之中,其中一套缺点在于入户走廊过于宽大,「利用率太低,不够规整」;而另一套缺点是客厅朝北,厕所里也没有窗户,照不到阳光。
她最后总结:买得起的看不上,看得上的买不起。
5000元的卖房僵持
而对很多改善型需求的买房人来说,还面临一个更现实的问题——他们先得想办法把自己手上的房卖掉。
孙若雨卖房的决定遭到了父亲的反对。当时在一家人的群里,她父亲经常会关注那种关于房价不行的视频,看完了就转发在群里,用这种方式来表达自己不支持卖房。「一开始我不理他,我觉得很烦,然后在他第四次转发的时候,我就点进去看了一下。」
这视频主要传递出一个思想——楼市的红利已经跌完了。「在我看来毫无逻辑可言。」围绕这个视频,她和父亲在群里吵了一架。而孙若雨父亲的担忧其实也代表了许多人的恐惧。「他怕我着急买,然后多花钱,也怕我买的时机错了,觉得是不是我被销售忽悠了。但我觉得吵架的核心点在于,我认为我已经可以做自己的主了,他还老想给我提意见。」
好在母亲和男方家人倒是比较支持换房。「他们觉得孩子在外面通过努力能够改善自己的生活,这是个好事儿。」
也就在这样的分歧和支持中,她在今年上半年上架了自己的房子,挂牌205万元。一开始她比较有信心,觉得自己的房子会比较好卖,毕竟总价不高,而且装修不错,可以直接拎包入住。「刚开始看房的人很多,但在8月份人又少了,信心有一点下降,但是也不着急,觉得什么时候卖了什么时候考虑下一步。」
本来,8月份的时候,房子差点卖出去,结果因为两家不同中介的争夺,最后这次交易就黄了。「在一家中介里谈好了,合同都打出来了,结果被另一家中介看到了,就给当时的买家父母打电话,渲染了一种你儿子马上要被骗了那种气氛。然后那边的父母就把儿子拦下来了,最后以『再回去看看合同』为托词,放弃了。」而这件事情,也显示出在市场不景气时,中介与中介之间的内卷程度。
那之后,孙若雨彻底变得「佛系」了。国庆假期,孙若雨跟老公自驾出游,已经完全把卖房这件事抛到脑后了,结果就在北京的930新政出台后,中介给她连着打了两个电话,说想看她房子的人又多起来了。
「就在我们旅游回来后,一个客户就约我们谈,时间凑在10月9号周三。」买她房子的是小两口,还是全款买房,孙若雨推测,「应该是新政后得到了买房资格」。
后来双方价格谈了两三个小时,「我们价格从199万开始谈,当时我们自己的预期就是180万往上就可以,然后对方一开始出价就砍到180万,就觉得有戏。」
双方就开始拉锯。「我说185万,对方就说181万,后来我说到184万,然后对方说183万,最后就差这一万。」
最后孙若雨说,那就取中间,183万5000。能多卖一点是一点。结果买方不乐意了,能少一点是一点。在这样的心态下,双方就僵持在这5000块钱上。怎么也谈不拢,也都不愿意让步。
好在孙若雨想出一个办法,最终打破了僵局。她问对方打算什么时候搬过来,对方说一个月,然后她说:「太快了,我还没做好这个准备。」与此同时,她也了解到,对方是住在自己家里,并不是租房。所以她决定给对方便宜5000块钱,但前提是让对方给自己两个月的缓冲时间。
就这样,卖房这事终于谈成了。卖完房后,她和老公你看着我,我看着你,心情很复杂。「住了这么多年的房子,确实蛮舍不得,我们两人说着沙发又要换之类的话,有些期待,也有些忧伤。」
孙若雨的卖房经历,也体现出930新政后卖房人的复杂心态。毕竟,所有人都知道,如今的房子,距离当年能卖到的最高价格已经相去甚远,与此同时,新政之后,卖房人也会期待,房子是不是有可能再多卖一点?
对于这种纠结,房地产中介们的感触也尤其深刻。在亚运村区域,中介老刘已经干了15年,见过房价抵达山巅,也经历过房价跌至低谷。他说,如今他手里的房子,距离一两年前,「每套房都跌了一百多万起步」。
但930新政后,看房人是之前的两倍,这给了他信心。到了10月份,他们店里半个月的成交量,已经超过了9月份一整个月。但与此同时,他也发现很多卖房人的心态在波动,「一些业主选择赶紧趁机会卖了换房子,但也有业主选择连夜涨价」。
其中一套房,业主报价1290万元,客户预期是1250万元,「在我们看来,这房子基本就离成交不远了,结果,业主来了过后,直接说他现在房子想卖1400万。」当时,本来还僵持着的客户一听,直接就说「不要了」。
「这要在以前,我劝一下买房的人,说不定还能再加点,现在对方直接放弃,他们觉得反正房子有的是。」老刘说。
而另一套房,大约60平方米,一层带小院。业主报价525万元,见面后不仅一分钱不降,而且还要求再住半年,「相当于变相涨价」。最后也没谈成。
就连有海淀学区房晴雨表之称的「蜂鸟家园」小区,也在930新政之后卖到了一波小高潮。这个小区,作为被称为「宇宙第一牛小」的中关村三小的学区对口小区,多年以来都以大量小户型的上车盘而闻名,在2021年的价格巅峰期,蜂鸟家园一套44平方米的住宅成交价甚至达到985万元。而在这之后,蜂鸟家园则一路下跌至腰斩,同时成交量大幅下降。
销售数据显示,930新政之前,整个9月份,蜂鸟家园只卖出去4套房子。而到了10月份,仅仅前18天,蜂鸟家园就成交了13套,由于交易量比较大,蜂鸟家园的房子甚至被买出了微涨的价格走势。
当地一名中介感叹行情的变化,「现在蜂鸟客户倒是多,但好多业主不签约,怕价格卖低了,都想观望一下。」
买房人的另一种未来
如今回过头来,观望北京930新政后的这二三十天里,很多人做出了新选择。而这个选择,大到足以改变他们的生活。
在聊天中,许多买房人都提到一句相同的话:「没点冲动是买不了房子的。」换句话说,这需要勇气。在过去的几年里,人们通过提前还贷等方式不断去杠杆,或者降低消费来增加储蓄;如今信心有所回升,买房或者换房的决定,也同时意味着人们将会选择重新增加杠杆,背上房贷。
被新政「刺激了一下」的徐欣然正是这些人之一。下决心买房之前,她赚钱的目标很大一部分是为了提前还贷,经过她这几年的努力,上一套买在河北保定的房子的房贷,被还得只剩下6万元,马上就要还完了。不仅如此,在她的消费计划里,「不贷款」显然被排到了比较高的优先级,所以今年他们花14万买的一辆小轿车也是全款。
不过,当「可以在北京拥有一套自己的房子」这个愿望,真的可以实现的时候,她愿意再次背上贷款。
「我和老公都是属于保守型的,其实并不想冒着很大的风险,一方面,首付还要借,还贷压力也比较大,与此同时,也会担心工作的稳定,之前想的是,等到我们实力允许之后再去做这件事情。」她说。
不过,孩子的慢慢长大容不得她再等下去。「孩子明年就要上幼儿园了,我们虽然没有北京户口,但我还是希望在小学期间给孩子一个比较稳定的环境,不然过着总是搬家的生活,对孩子的性格是不太好的。」
作为一名母亲,在新政后,她决定勇敢一次,「现在房价性价比很高,经济也总有一天会回暖」。
最终,她和老公共同看上了一套房子,户型很方正,两人很喜欢,挂牌198万元。到了谈价格的那一天,他们一共谈了三四个小时。她抱着一种「谈不拢就是没有缘分」的心态,破釜沉舟似地在谈,她非常谨慎,心理价位是180万元。
这是漫长的过程。第一天谈到最后没有谈拢,于是约了第二天继续谈。到了第二天中午,又来了一个竞争的买家,业主跟这个买家又谈了一次。「那边出价是181万,业主的心理预期是185万,最后没有谈成。我当时心里还想,假如这房真被买走了,我们心里还是有一点失落的。」
她还专门编辑了一条谈判话术发给老公。业主最后松口到183万元,也是急着卖掉换房子。到最后,两人商量,「当时也是做了一定的思想斗争,后面逐渐想法清晰了,就觉得这个价格我也可以接受了,贵3万就贵3万」。她也测算过,按照贷款时间,她每个月需要还六千到一万元的房贷。
那天签完合同已经是凌晨,她很累,但也很开心。「我们将来可以住到自己的房子里,进入生活的新阶段。」
在10月13日,孙若雨在距离望京七八公里的区域也终于选到了自己中意的房子。那是一套新房,南北通透,户型合理,价格透明。最关键的是省去了她对于谈价格的恐惧——她老担心自己谈不到最理想的价格。不过,这套新房售卖条件有些苛刻,要求在3天内凑齐10%的房款,然后在15天之内再付一部分。如今她回想,如果不是上一套房正好对方是全款买房,那她也拿不出这么些钱,这套房子肯定也会错过。
对她而言,一切好像冥冥中都有安排。
「按照我们家庭的一贯模式,我主要是参与决策,不参与执行,我就出去透气,让我老公跟对方谈时间和周期。」最后,3天筹钱的期限谈到了7天,下一个节点的付款周期,从半个月谈到了一个月。这件事谈成了之后,她和老公都非常开心。
在小区里溜达的时候,她甚至手舞足蹈跳起了舞。
相比之下,苏默看中那套落地窗的房子之后,成交的过程就要顺利一些。最主要的原因是,当时跟这套已经装修好了的房子相对比的,还有另一套完全户型相同的房子,不过是毛坯,也要695万元,还不能砍价。
「这套房子业主很快亮出了他的底线,就是700万可以卖,低于这个价格就不用见面了。」苏默说,在这个期间,中介还在不断传话,显出这套房子颇为抢手的样子,她也不知道是不是中介的策略。「相比之下,我们好像更着急一些,心态好像被拿捏了,我们也没有那么沉得住气,觉得合适那就买,我也不想等了。」
最后算下来,房贷每个月要2万多,扣除两人公积金之后,剩下的部分,基本与在北京租房的月租相当。签完合同后,中介掏出一捧玫瑰花来,那天正好是她32岁的生日。
她与老公到家已是凌晨1点,两人从冰箱里拿出蛋糕来吃了几口,过了生日。想到未来的新生活,她意识到自己的心态出现了微妙的变化——「房子还没正式过户,我现在希望这套房子顺利成交,业主千万不要违约反悔。」
事实证明,只要愿望足够强烈,看房足够大量,总能挑选到自己想要的房子。与其说930新政刺激了人们对于买房的愿望,不如说它唤醒了人们对于另一个更美好未来的想象。
最后,就连「拼命看房」的李海杰,也终于找到了满意的房子,房价从229万元砍到了199万元,刚好在他的预算范围内。只不过,他看中的房子有些特别,因为那套房子里住了一个不怎么配合的租户,国庆节期间,这名租户回老家了,但他不让房东带人进去看房子。
所以,李海杰只能看隔壁楼同楼层相同户型的房子做参照。国庆节本来是看房的好时机,但由于租户的拒绝,没人能真正进去看房,这套房子也一直挂着卖不出去。毕竟,「谁会买一个自己没看过的房子?」
「但是我就买了。」他说。
(文中受访者均为化名)
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